Ликбез покупателя: приобретаем землю
Мы каждодневно
Вроде бы ничего сложного: отдай деньги, получи товар и радуйся. Но не все так просто, хотя бы потому, что, п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельный участок к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
Согласно ст. 131 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».
Если вы считаете, что «не так страшен черт, как его малюют», и «тут все намного проще, чем кажется», эта статья не для вас, дальше можете не читать.
Лишь тому, кто хочет разобраться в тонкостях и нюансах покупки земельного участка, и при этом постараться обойти подводные камни, будет интересно нижесказанное.
Итак, вы нашли тот самый земельный участок, который вам понравился больше остальных, и цена вас устраивает. Не спешите вынимать из кармана свои кровные!
Первое, что нужно сделать, это попросить продавца предъявить документы, удостоверяющие его личность, а также права на данный земельный участок.
Две основных «бумажки» – это правоустанавливающий и правоподтверждающий документы.
Правоустанавливающий (документ основания) документ устанавливает право конкретного лица на конкретный же земельный участок. Т. е., если еще проще, это документ, на основании которого лицо приобрело право собственности на земельный участок. Таковым может являться, например, Постановление Главы администрации сельского поселения, договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону/завещанию, решение суда и многое, многое другое… Внимательно изучаем правоустанавливающий документ. После изучения становится понятно, кто, кому, что и когда передал.
Некоторые документы необходимо изучать особенно тщательно, например, решение суда. Судебные разбирательства порой длятся годами, и я вам не рекомендую становиться их участником путем покупки проблемного участка. Так, на подачу жалобы на решение суда (то самое, которым было признано право собственности на земельный участок за продавцом) в надзорную инстанцию у проигравшей стороны целых полгода. Представляете, что будет, если вы купите такой земельный участок?
Опасности кроются и в покупке земельного участка, доставшегося по наследству. Никто и никогда не скажет вам, что при наследовании были проигнорированы права других наследников. Такие люди со временем могут заявить о своих правах.
К сожалению, «прочитать» в документах все возможные притязания со стороны третьих лиц практически невозможно, но общий критерий безопасности таков – чем дольше земля находится в собственности продавца, тем лучше.
В любом случае, если
Правоподтверждающий – это документ, который подтверждает право собственности конкретного лица на земельный участок. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права. Выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Если такого свидетельства у продавца нет, а есть свидетельство, выданное, например, Администрацией сельского поселения, это значит, что свое право продавец в вышеуказанном органе, который действует с 1997 года, не регистрировал.
Здесь проявляем особую бдительность!
Главная проблема земельного участка, не зарегистрированного в установленном законом порядке, заключается в том, что такой участок, скорее всего, не прошел процедуру межевания.
Межевание — это комплекс работ по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ специальными межевыми знаками, описанию их местоположения и изготовлению плана участка.
Таким образом, если межевание не проводилось, границы этого участка не установлены в соответствии с действующим законодательством РФ. Чем это грозит? Да всего-то спорами с соседями смежных участков о границах земельных участков. Споры эти, во-первых, судебные, во-вторых, относятся к сложным категориям дел, ну а в-третьих, что вытекает из вторых, эти споры весьма долгие по времени и дорогостоящие ввиду различных факторов, в том числе и из-за необходимости проводить судебные экспертизы, зачастую неоднократные.
Задайте себе вопрос: готовы ли Вы стать хорошим юристом в ходе проведения судебных баталий?
Однако, продавец «на руках» может иметь документы на земельный участок, хоть и не зарегистрированный в установленном законом порядке, но, тем не менее, прошедший и межевание, и кадастровый учет. Такой участок, конечно, можно приобрести и «со старым свидетельством», но я бы рекомендовал все же повременить до окончательного оформления документов, благо, остается всего лишь подать имеющиеся «бумажки» на регистрацию и подождать месяц, пока это самое право за продавцом будет зарегистрировано.
Здесь я уточню, что какое бы ни было свидетельство, «старое» или свидетельство о государственной регистрации права, выданное уполномоченным на то органом, ни в том, ни в другом вы не увидите, прошел земельный участок процедуру межевания или нет. Об этом призван рассказать нам документ, именуемый кадастровой выпиской.
Собственники земельных участков, прошедших кадастровый учет, как правило, имеют при себе кадастровую выписку на земельный участок, но, даже если такого документа нет, попросите продавца его получить. Это отнимет у него, по закону, 5 рабочих дней. В нем содержится информация о собственнике, правоустанавливающем документе, границах земельного участка (если имело место быть межевание). Также вы увидите сведения об уникальном кадастровом номере, площади, адресе участка, категории и виде его разрешенного использования.
Остановимся подробнее на последнем.
Земельный кодекс РФ в статье 7 подразделяет земли Российской Федерации по целевому назначению на следующие категории:
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли населенных пунктов;
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса
Все эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, то есть у каждой категории свой правовой режим. Так, например, всеми любимыми «землями населенных пунктов» признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (п. 1. ст. 83 ЗК РФ).
Вид разрешенного использования земельного участка можно определить как совокупность разрешенных параметров использования земельного участка. Приведу несколько примеров этих самых видов: для индивидуального жилищного строительства (ИЖС); для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ); для сельскохозяйственного использования.
Проще говоря, сначала необходимо определиться с тем, для чего вам нужен земельный участок (сажать картошку или построить жилой дом), и только тогда выбирать.
Теперь изучим правоподтверждающий документ – свидетельство о государственной регистрации права. В нем содержится следующая информация:
Кем выдано свидетельство и когда.
Документы-основания – то есть те самые правоустанавливающие документы, помните? Например, это может быть договор купли-продажи земельного участка от 01.01.2010 г. Субъект права – здесь указывается физическое или юридическое лицо – собственник земельного участка.
Вид права – тут смотрим внимательно – если «собственность», то все хорошо, а вот если «долевая собственность», это значит, что собственник участка не один. Нужно выяснить, кто еще является долевым собственником, и общаться на предмет продажи уже с каждым из них. В противном случае, вы купите только долю в праве, что не сулит вам ничего хорошего.
Объект права - вот к этой графе отнеситесь с особым вниманием, в ней указана и категория земли, и вид разрешенного использования, размер участка и его месторасположение.
Кадастровый номер присваивается при постановке земельного участка на кадастровый учет.
Существующие ограничения (обременения) права – о большинстве юридических проблем земельного участка вы узнаете именно из этой графы. Имейте ввиду, что она отображает информацию только на момент выдачи свидетельства. За более «свежей» информацией необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней с заявлением о выдаче соответствующей выписки из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Правда, далеко не все сведения о проблемах юридического характера попадают в реестр. Они туда, возможно, и попадут, но гораздо позже, нежели вам хотелось бы, то есть, как вы поняли, уже после покупки участка. Поэтому необходимо предпринять все разумные юридические меры для проверки юридической чистоты приобретаемого земельного участка.
Последней графой увидите номер записи государственной регистрации. И еще — внимательно осмотрите сам лист: печать, защитные волокна, как на денежных купюрах. Простой, но тщательный осмотр может помочь вам выявить хорошо сделанную копию с оригинала.
Итак, вы осмотрели участок, познакомились с продавцом, досконально изучили предъявленные им документы, вас всё устроило, вы еще раз хорошо подумали, и приняли решение приобрести данный земельный участок, с чем вас и поздравляю! Но не спешите радоваться, впереди самый сложный этап покупки – оформление сделки.
Вы можете совершить сделку купли-продажи либо через нотариуса, либо в простой письменной форме.
Нотариус для составления договора попросит предъявить продавца пакет документов, отличный от того, что требуется регистрирующему органу, что может повлиять на дату сделки.
В любом случае, я не рекомендую вам пускать все на самотек, а довериться либо нотариусу, либо, если считаете, что собирать дополнительные документы, тратить на это время и денежные средства для вас обременительно, можете воспользоваться услугами агентства недвижимости для составления договора купли-продажи в простой письменной форме.
Здесь поясню, что какую бы форму договора вы не выбрали (простую или нотариальную), регистрировать переход права вам надлежит в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выбрали форму договора? Отлично! Но теперь предстоит, наверное, самый ответственный этап сделки – определение порядка расчета между сторонами.
Порядок расчета прописывается в договоре, является его существенным условием, и очень важен для сторон, в особенности для вас, покупателя. Порядок расчета представляет собой процесс передачи денежных средств от покупателя к продавцу, в форме и последовательности, строго оговоренной сторонами по сделке.
Итак, расчет может быть произведен до заключения договора купли-продажи земельного участка, а также после, с закладкой денег в банковскую ячейку. Я намеренно умалчиваю о таком способе расчета, как рассрочка платежа, так как такой расчет далеко не прост по своим условиям и правовым последствиям, и достоин отдельной темы для разговора.
Сам процесс регистрации перехода права занимает один месяц с момента принятия у вас пакета документов регистрирующим органом, о чем свидетельствуют выданные им расписки.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ «В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом».
В таком случае встает законный вопрос: а как выгоднее рассчитаться, до или после сделки? Скажу вам так – покупателю выгоднее произвести расчет после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, и вот почему: бывает так, что сделка по какой-либо причине попросту «разваливается» еще до момента регистрации вашего права, а деньги вы уже отдали.
Кто-то процитирует ст. 167 ГК РФ «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом».
Так-то оно так, однако, исполнительное производство в стране у нас сильно хромает, и это мягко сказано. Продавец, понятное дело, без проблем получит земельный участок обратно, а вот ваши деньги, которые он наверняка уже потратит, взыскать будет ох как проблематично.
Порядок расчета, как уже отмечалось выше, прописывается в договоре купли-продажи, и я вам рекомендую производить расчет после государственной регистрации уже вашего права собственности, путем закладки денег в депозитарную банковскую ячейку.
Весь процесс выглядит так: вы с продавцом составляете договор купли-продажи, в котором прописываете такой порядок расчета, обращаетесь в любой понравившийся вам банк, заключаете с ним соответствующий договор на аренду ячейки, закладываете в нее деньги, и спокойно идете в регистрирующий орган сдавать на регистрацию договора купли-продажи.
Сам процесс регистрации права длится месяц, т. е. через тридцать дней вы становитесь полноправным собственником, что будет подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, а продавец получает доступ к банковской ячейке с деньгами.
Собственно, на этом все.
